No improvises con el papeleo
La falta de documentacion es una de las causas mas frecuentes de retrasos y caidas de operaciones inmobiliarias en Espana. Un comprador con hipoteca preaprobada y ganas de cerrar puede echarse atras si descubre que falta el certificado energetico, hay cargas no declaradas o la comunidad reclama deudas pendientes.
Tener todo el papeleo listo antes de poner el piso a la venta transmite seriedad, agiliza la negociacion y te evita carreras de ultima hora ante el notario.
Documentacion obligatoria en toda Espana
1. Escritura publica de propiedad
Es el documento que acredita que eres el legitimo propietario del inmueble. La otorgo el notario el dia que compraste la vivienda y debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad.
Si has perdido la escritura original, puedes solicitar una copia autorizada en la notaria donde se firmo. El coste es de unos 30-60 euros por copia.
Ojo: si adquiriste la vivienda por herencia, necesitaras la escritura de aceptacion de herencia y adjudicacion, no la de la compraventa original de tus padres o abuelos.
2. Nota simple del Registro de la Propiedad
Este documento informa sobre la situacion juridica del inmueble: quien es el titular, la descripcion de la finca, y si existen cargas (hipotecas, embargos, servidumbres). El comprador y su banco la van a pedir, asi que es mejor tenerla preparada.
Se solicita online en registradores.org o presencialmente en el Registro correspondiente. Cuesta entre 9 y 15 euros y tarda entre 24 y 48 horas por via telematica.
Solicita una nota simple lo mas actualizada posible, idealmente con menos de tres meses de antiguedad.
3. Certificado de eficiencia energetica
Obligatorio por ley desde junio de 2013 para cualquier venta o alquiler. Debe estar realizado por un tecnico competente (arquitecto, ingeniero o tecnico habilitado) y registrado en el organismo correspondiente de tu comunidad autonoma.
El certificado clasifica la vivienda en una escala de la A (mas eficiente) a la G (menos eficiente). La mayoria de viviendas en Espana se situan entre la D y la G.
Coste: entre 60 y 150 euros dependiendo del tamano del inmueble. Validez: 10 anos desde la fecha de registro.
Importante: no basta con que el tecnico te entregue el certificado. Debe estar registrado en tu comunidad autonoma. Sin el numero de registro, no es valido.
4. Ultimo recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Debes demostrar que estas al corriente de pago del IBI. Necesitaras el ultimo recibo pagado. Si no lo encuentras, puedes solicitar un certificado de estar al corriente en tu ayuntamiento o a traves de la sede electronica municipal.
El recibo del IBI tambien contiene la referencia catastral y el valor catastral del inmueble, datos que se necesitaran para el calculo de la plusvalia municipal.
5. Certificado de la comunidad de propietarios
Este documento, firmado por el secretario-administrador de la comunidad, acredita que estas al corriente de pago de las cuotas comunitarias. Es obligatorio presentarlo en la firma ante notario segun el articulo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal.
Solicita que incluya:
- Confirmacion de estar al corriente de pago
- Importe de la cuota mensual ordinaria
- Existencia de derramas aprobadas (pendientes o en curso)
- Cuota pendiente si la hubiera
La comunidad esta obligada a emitirlo en un plazo razonable. Si el administrador tarda, insiste: sin este documento, el notario puede negarse a autorizar la escritura.
6. DNI o NIE en vigor
Parece obvio, pero mas de un propietario ha llegado a la notaria con el DNI caducado. El notario no puede autorizar la escritura sin un documento de identidad en vigor. Si eres extranjero residente, necesitas el NIE.
Si hay varios copropietarios, todos deben presentar su documento de identidad o un poder notarial que autorice a uno de ellos a firmar en nombre del resto.
Documentacion adicional segun la comunidad autonoma
Cedula de habitabilidad o licencia de primera ocupacion
Obligatoria en Cataluna, Comunidad Valenciana, Baleares, Navarra, Cantabria, La Rioja, Asturias, Aragon, Murcia y Extremadura, entre otras. Acredita que la vivienda cumple las condiciones minimas de habitabilidad.
Se solicita a traves de un tecnico habilitado (arquitecto o aparejador) que inspecciona la vivienda. Coste: entre 100 y 250 euros incluyendo tasas.
Algunas comunidades aceptan la licencia de primera ocupacion como equivalente para viviendas de nueva construccion.
Certificado de aptitud del edificio (Inspeccion Tecnica de Edificios - ITE)
Obligatoria en la mayoria de comunidades autonomas para edificios con mas de 45-50 anos de antiguedad (el plazo varia segun la normativa local). Si tu edificio ha pasado la ITE y tiene el certificado de aptitud, es recomendable incluirlo en la documentacion.
Si la ITE no esta pasada y es obligatoria, el comprador lo puede usar como argumento de negociacion o directamente desistir.
Documentacion relativa a la hipoteca
Si tienes hipoteca vigente
- Certificado de deuda pendiente: lo emite tu banco y detalla el capital pendiente, los intereses y la comision de cancelacion anticipada. Necesitaras este documento para que el dia de la firma se retenga el importe necesario para saldar la deuda.
- Escritura de la hipoteca: para que el notario pueda preparar la cancelacion.
Si la hipoteca esta pagada pero no cancelada en el Registro
Es una situacion muy comun. Aunque hayas terminado de pagar la hipoteca, si no has realizado la cancelacion registral, la carga sigue apareciendo en la nota simple. Necesitaras:
- Certificado de saldo cero del banco
- Escritura de cancelacion de hipoteca (ante notario)
- Inscripcion de la cancelacion en el Registro
Hazlo con antelacion suficiente. El proceso completo puede tardar entre 3 y 6 semanas.
Documentacion para la firma ante notario
El dia de la firma, tanto vendedor como comprador deben llevar:
- Documento de identidad en vigor
- Toda la documentacion listada anteriormente (el notario la requerira)
- Medios de pago acordados (normalmente cheque bancario conformado)
- Llaves de la vivienda, garaje, trastero y buzon
- Mandos de garaje y codigos de alarma si los hay
- Manuales de electrodomesticos y garantias vigentes (cortesia, no obligatorio)
Checklist rapida de documentacion
Para facilitar el seguimiento, aqui tienes la lista resumida:
- Escritura de propiedad (o de herencia/adjudicacion)
- Nota simple del Registro de la Propiedad (actualizada)
- Certificado de eficiencia energetica (registrado)
- Ultimo recibo del IBI pagado
- Certificado de la comunidad de propietarios
- DNI/NIE en vigor de todos los propietarios
- Cedula de habitabilidad (si tu comunidad autonoma la exige)
- Certificado de deuda hipotecaria (si hay hipoteca)
- Planos de la vivienda (recomendable)
Preparate antes de publicar el anuncio
Reunir toda la documentacion puede llevar entre dos y cuatro semanas, especialmente si necesitas cancelar una hipoteca en el Registro o solicitar la cedula de habitabilidad. Empieza por aqui antes de poner el piso a la venta.
Mientras reunes los papeles, aprovecha para valorar tu vivienda de forma gratuita con Nuxvai. Asi, cuando tengas toda la documentacion lista, podras salir al mercado con un precio fundamentado y todo el papeleo en regla.