Por que necesitas permisos para reformar
Uno de los aspectos menos atractivos de una reforma es la burocracia, pero ignorarla puede salir muy caro. Hacer obras sin los permisos correspondientes puede suponer multas de entre 600 y 30.000 euros, la obligacion de devolver la vivienda a su estado original e incluso problemas al vender el piso si la reforma no esta regularizada.
En Espana, la normativa urbanistica depende de cada municipio, lo que complica las cosas. Lo que en Madrid se tramita con una declaracion responsable, en Barcelona puede requerir licencia de obra menor. Este articulo cubre el marco general y las situaciones mas habituales.
Tipos de permisos segun el tipo de obra
Comunicacion previa o declaracion responsable
Es el tramite mas sencillo. Consiste en informar al ayuntamiento de que vas a hacer una obra menor que no afecta a la estructura del edificio. En la mayoria de municipios se puede presentar por sede electronica y las obras pueden empezar de forma inmediata o en un plazo de 24 a 48 horas.
Obras que suelen requerir solo comunicacion previa:
- Cambio de suelos y alicatados
- Pintura interior y exterior (sin modificar fachada protegida)
- Sustitucion de sanitarios y griferia
- Cambio de puertas interiores
- Sustitucion de ventanas (manteniendo dimensiones y aspecto exterior)
- Cambio de instalaciones interiores (fontaneria, electricidad) sin modificar acometidas
Coste del tramite: Generalmente entre 0 y 150 euros en tasas municipales, dependiendo del ayuntamiento.
Licencia de obra menor
Se necesita para obras que van algo mas alla del simple mantenimiento o actualizacion de acabados, pero que no afectan a la estructura portante del edificio.
Obras que suelen requerir licencia de obra menor:
- Tirar o levantar tabiques no portantes
- Cambiar la distribucion interior
- Modificar bajantes o acometidas comunitarias
- Cerrar terrazas o balcones
- Instalar aire acondicionado con unidad exterior
- Reformas que afecten a elementos comunes (fachada, cubierta)
Coste del tramite: Entre 200 y 1.000 euros en tasas, mas el coste del proyecto tecnico si es necesario (300-800 euros de un aparejador o arquitecto tecnico).
Plazo de concesion: Entre 1 y 3 meses dependiendo del ayuntamiento. En algunas ciudades con tramitacion electronica avanzada, puede resolverse en 2-4 semanas.
Licencia de obra mayor
Necesaria para intervenciones estructurales importantes. Es poco habitual en reformas de vivienda a no ser que se trate de obras muy ambiciosas.
Obras que requieren licencia de obra mayor:
- Modificacion de elementos estructurales (pilares, vigas, forjados)
- Cambio de uso del local (por ejemplo, convertir un local comercial en vivienda)
- Ampliacion de superficie construida
- Obras que afecten a la cimentacion
Coste del tramite: Desde 1.000 euros en tasas, mas proyecto de arquitecto superior (desde 2.000 euros) y direccion de obra.
Documentacion necesaria segun el caso
Para comunicacion previa
- Formulario municipal cumplimentado
- Fotocopia del DNI del solicitante
- Escritura de propiedad o contrato de alquiler con autorizacion del propietario
- Descripcion de las obras a realizar
- Presupuesto estimado de la reforma
- En algunos municipios: plano de situacion y croquis de la obra
Para licencia de obra menor
Todo lo anterior, mas:
- Memoria tecnica descriptiva firmada por tecnico competente
- Planos del estado actual y del estado reformado
- Presupuesto desglosado por partidas
- Nombramiento de direccion facultativa (si el ayuntamiento lo exige)
- Estudio basico de seguridad y salud (para obras con andamios o demoliciones significativas)
Para licencia de obra mayor
Todo lo anterior, mas:
- Proyecto basico y de ejecucion firmado por arquitecto
- Visado colegial del proyecto
- Direccion de obra y direccion de ejecucion
- Estudio de seguridad y salud completo
- Certificado de solidez estructural si se tocan elementos portantes
Normativa de comunidad de propietarios
Independientemente de los permisos municipales, si vives en una comunidad de propietarios hay normas adicionales que respetar.
Horarios de obra
No existe una normativa estatal unica, pero la mayoria de ordenanzas municipales y estatutos comunitarios establecen:
- Dias laborables: de 8:00 a 20:00 (algunos municipios hasta las 21:00)
- Sabados: de 8:00 a 14:00 (muchas comunidades los prohiben)
- Domingos y festivos: prohibidos en la inmensa mayoria de casos
Obligaciones con la comunidad
- Notificar las obras al presidente o administrador antes de empezar
- Proteger zonas comunes (ascensor, escalera, portal) con plasticos y cartones
- Limpieza diaria de zonas comunes afectadas por la obra
- Autorizacion de la junta si las obras afectan a elementos comunes o a la fachada
Obras que requieren aprobacion de la junta
- Cualquier modificacion de fachada (incluido cambiar color de carpinteria exterior)
- Cerramiento de terrazas o balcones
- Instalacion de toldos
- Obras que afecten a bajantes, chimeneas u otros elementos comunitarios
Para estas obras se requiere el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios (y de las cuotas de participacion) segun la Ley de Propiedad Horizontal.
Normativa tecnica aplicable
Codigo Tecnico de la Edificacion (CTE)
Las reformas deben cumplir el CTE en la parte que les afecte. Los documentos basicos mas relevantes para reformas de vivienda son:
- DB-SI (Seguridad en caso de incendio): Materiales de revestimiento, puertas cortafuegos
- DB-HS (Salubridad): Ventilacion, impermeabilizacion, evacuacion de aguas
- DB-HR (Proteccion frente al ruido): Especialmente relevante si se cambian suelos o tabiques
- DB-HE (Ahorro de energia): Obligatorio si se cambian ventanas o se actua sobre la envolvente termica
Reglamento Electrotecnico de Baja Tension (REBT)
Si se renueva la instalacion electrica, debe cumplir el REBT vigente. Al finalizar, un instalador autorizado debe emitir un boletin electrico que se registra en Industria.
Reglamento de Instalaciones Termicas en Edificios (RITE)
Aplica si se instalan o modifican sistemas de calefaccion, climatizacion o agua caliente sanitaria.
Consecuencias de hacer obras sin permiso
Multas
Las sanciones por obras sin licencia varian segun el municipio y la gravedad:
- Infraccion leve (obras menores sin comunicar): 600-6.000 euros
- Infraccion grave (obras que requerían licencia menor): 6.001-30.000 euros
- Infraccion muy grave (obras estructurales sin licencia): 30.001-600.000 euros
Orden de paralizacion
El ayuntamiento puede ordenar la paralizacion inmediata de las obras. Si se continua trabajando, las multas se multiplican.
Orden de demolicion
En los casos mas graves, se puede ordenar la devolucion del inmueble a su estado original a costa del propietario.
Problemas en la venta
Una reforma no regularizada puede aparecer en una inspeccion tecnica del edificio (ITE) o ser detectada por el comprador en una tasacion. Esto puede bloquear o complicar la venta de la vivienda.
Como tramitar los permisos
Paso 1: Identificar el tipo de obra
Define claramente que vas a hacer. Si solo cambias acabados y sanitarios, probablemente baste con comunicacion previa. Si vas a tirar tabiques, necesitaras licencia de obra menor.
Paso 2: Consultar con el ayuntamiento
Cada municipio tiene su propia ordenanza. La mayoria tienen informacion en su sede electronica. En caso de duda, una consulta previa al departamento de urbanismo es gratuita y te ahorra problemas.
Paso 3: Contratar tecnico si es necesario
Para licencias de obra menor y mayor, necesitaras un arquitecto tecnico o aparejador. Sus honorarios por una memoria tecnica para obra menor oscilan entre 300 y 800 euros.
Paso 4: Presentar la solicitud
La tendencia es hacia la tramitacion electronica. Necesitaras certificado digital o Cl@ve para presentar la solicitud en la sede electronica del ayuntamiento.
Paso 5: Esperar resolucion o actuar
Con comunicacion previa, puedes empezar casi inmediatamente. Con licencia de obra menor, debes esperar la resolucion positiva antes de iniciar las obras, salvo que la normativa local establezca silencio administrativo positivo.
Conclusion
Los permisos de obra son un tramite necesario que no debe ignorarse. Para la mayoria de reformas de vivienda (cambio de suelos, banos, cocina sin modificar estructura), una simple comunicacion previa es suficiente y se tramita en minutos. Para reformas que impliquen cambios de distribucion, la licencia de obra menor es el camino. El coste del tramite es pequeño comparado con las multas y problemas que acarrea no tenerlo.
Antes de empezar tu reforma, planifica tanto los trabajos como la tramitacion. Tener un presupuesto claro y un listado de trabajos detallado facilita enormemente la documentacion necesaria.