Heredar una vivienda: mas complejo de lo que parece
Recibir una vivienda en herencia implica una cadena de tramites legales y fiscales que hay que completar en un orden determinado antes de poder vender. Saltarse un paso o hacerlo mal puede tener consecuencias economicas serias: desde recargos por impagos hasta la imposibilidad de formalizar la venta ante notario.
En Espana, las herencias representan una parte significativa de las transmisiones inmobiliarias. Muchos herederos, especialmente cuando la vivienda esta en otra ciudad o no tienen intencion de usarla, optan por vender. Esta guia cubre todo lo que necesitas saber para hacerlo correctamente.
Paso 1: Aceptar la herencia formalmente
Antes de poder vender nada, tienes que aceptar la herencia. Esto se hace ante notario mediante la escritura de aceptacion de herencia y adjudicacion de bienes.
Documentacion necesaria para la escritura de herencia
- Certificado de defuncion
- Certificado de ultimas voluntades (se solicita al Ministerio de Justicia, disponible 15 dias despues del fallecimiento)
- Testamento (si existe) o declaracion de herederos abintestato (si no hay testamento)
- DNI del fallecido y de todos los herederos
- Escrituras de los inmuebles que forman parte de la herencia
- Certificados bancarios de las cuentas del fallecido a fecha de fallecimiento
- Ultimo recibo del IBI de cada inmueble
Si no hay testamento, es necesario realizar una declaracion de herederos abintestato ante notario (si los herederos son descendientes, ascendientes o conyuge) o mediante procedimiento judicial (en otros casos). Esto tiene un coste adicional de entre 200 y 500 euros.
Herencia con varios herederos
Si hay varios herederos, todos deben estar de acuerdo en la adjudicacion de los bienes. Si uno se queda la vivienda, debe compensar economicamente a los demas. Si se decide vender, todos los herederos deben firmar la escritura de venta (o uno de ellos con poder notarial de los demas).
Los desacuerdos entre herederos son una de las causas mas frecuentes de viviendas heredadas que pasan anos sin venderse. Si no hay consenso, la via judicial (extincion de condominio) es lenta y costosa.
Paso 2: Liquidar el Impuesto de Sucesiones
Es el primer impuesto que pagas y debe liquidarse antes de inscribir la herencia en el Registro de la Propiedad.
Plazo
6 meses desde el fallecimiento. Se puede solicitar una prorroga de otros 6 meses dentro de los 5 primeros meses.
Donde se paga
En la comunidad autonoma donde tenia su residencia habitual el fallecido (no donde este el inmueble).
Cuanto se paga
Aqui es donde la cosa se complica, porque cada comunidad autonoma tiene sus propias bonificaciones:
- Madrid: bonificacion del 99% para descendientes, ascendientes y conyuge. En la practica, se paga una cantidad simbolica.
- Andalucia: exencion para herencias de hasta 1.000.000 de euros por heredero (descendientes, ascendientes y conyuge).
- Cataluna: bonificaciones significativas pero con limites mas bajos. Depende del parentesco y del importe heredado.
- Comunidad Valenciana: bonificacion del 99% para descendientes menores de 21 anos; para mayores, bonificaciones decrecientes dependiendo del importe.
- Asturias, Aragon, Extremadura, Castilla-La Mancha: tienen diversas bonificaciones que pueden reducir significativamente la cuota.
La diferencia entre comunidades puede ser de miles o decenas de miles de euros. Es imprescindible consultar la normativa especifica de la comunidad autonoma correspondiente o acudir a un asesor fiscal.
Valor de la vivienda a efectos del impuesto
Desde 2022, el valor de referencia de Catastro es la referencia minima para liquidar el Impuesto de Sucesiones. Si el valor de referencia catastral es inferior al valor de mercado que declaras, puedes usar el valor de referencia. Si es superior, puedes impugnarlo.
Paso 3: Pagar la plusvalia municipal
En herencias, la plusvalia municipal la paga el heredero (a diferencia de las compraventas, donde la paga el vendedor). El plazo es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable otros 6.
El calculo es identico al de una compraventa: puedes elegir entre el metodo objetivo y el metodo real, optando por el mas favorable. El valor de adquisicion a considerar es el que tenia la vivienda cuando el fallecido la adquirio en su momento.
Paso 4: Inscribir la herencia en el Registro de la Propiedad
Con la escritura de herencia y los justificantes de pago de Sucesiones y plusvalia, ya puedes inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad. El coste de registro es de entre 200 y 600 euros dependiendo del valor del inmueble.
Este paso es imprescindible para poder vender: no puedes otorgar escritura de compraventa si la vivienda no esta inscrita a tu nombre.
Paso 5: Vender la vivienda heredada
Una vez inscrita a tu nombre, la venta sigue el proceso habitual de cualquier compraventa. Necesitaras toda la documentacion estandar: nota simple, certificado energetico, IBI, certificado de la comunidad, etc.
El IRPF en la venta de una vivienda heredada
Aqui viene un punto critico que muchos herederos desconocen. Cuando vendes una vivienda heredada, tributas por la ganancia patrimonial en el IRPF. Pero el precio de adquisicion a efectos de IRPF no es lo que pago el fallecido en su dia, sino el valor por el que declaraste la vivienda en el Impuesto de Sucesiones, mas los gastos asociados a la herencia (Sucesiones, plusvalia, notaria, registro).
Ejemplo practico:
- Valor declarado en Sucesiones: 200.000 euros
- Gastos de la herencia: 8.000 euros
- Valor de adquisicion a efectos de IRPF: 208.000 euros
- Precio de venta: 230.000 euros
- Ganancia patrimonial: 22.000 euros
Esa ganancia de 22.000 euros tributara segun los tramos de la base del ahorro (19% los primeros 6.000, 21% hasta 50.000).
Si vendes por un precio igual o inferior al valor declarado en Sucesiones (mas gastos), no hay ganancia y no pagas IRPF por la venta.
La trampa del valor de referencia catastral
Si el valor de referencia catastral era inferior al valor real de mercado cuando aceptaste la herencia y lo usaste como base para Sucesiones, ahora tu valor de adquisicion en IRPF sera mas bajo, lo que implica una mayor ganancia patrimonial al vender. En algunos casos, puede ser mas rentable haber declarado un valor mayor en Sucesiones (pagando mas por ese impuesto si la comunidad autonoma no tiene bonificaciones fuertes) para reducir la factura en IRPF al vender.
Este tipo de optimizacion fiscal requiere un analisis caso por caso. Un asesor fiscal puede ahorrarte mucho dinero aqui.
Errores frecuentes al vender una vivienda heredada
No aceptar la herencia formalmente
Algunos herederos usan la vivienda o intentan venderla sin haber formalizado la herencia. Sin escritura de aceptacion de herencia inscrita en el Registro, no puedes vender ante notario.
Dejar pasar los plazos de Sucesiones y plusvalia
El impago en plazo genera recargos del 5% al 20% mas intereses de demora. Seis meses pasan rapido, especialmente cuando hay documentacion que reunir y herederos que coordinar.
No comprobar las cargas del inmueble
Antes de aceptar la herencia, solicita una nota simple para verificar si la vivienda tiene hipoteca, embargos u otras cargas. Aceptar una herencia con deudas que superan el valor de los bienes es un problema que se evita aceptando a beneficio de inventario.
Vender con prisa sin conocer el valor real
La urgencia por deshacerse de una vivienda heredada en otra ciudad lleva a muchos herederos a malvenderla. Antes de poner precio, usa la herramienta de valoracion gratuita de Nuxvai para conocer el rango de mercado real. Unos dias de investigacion pueden suponer miles de euros de diferencia.
Plazos orientativos del proceso completo
| Tramite | Plazo estimado | |---|---| | Certificado de defuncion y ultimas voluntades | 15 - 30 dias | | Escritura de aceptacion de herencia | 1 - 3 meses | | Liquidacion de Sucesiones y plusvalia | Dentro de 6 meses del fallecimiento | | Inscripcion en el Registro | 15 - 45 dias | | Venta del inmueble | 1 - 6 meses | | Total estimado | 4 - 12 meses |
Resumen de impuestos que pagas
- Impuesto de Sucesiones: al aceptar la herencia. Importe variable segun comunidad autonoma.
- Plusvalia municipal: al aceptar la herencia. Calculada por metodo objetivo o real.
- IRPF (ganancia patrimonial): al vender la vivienda heredada. Sobre la diferencia entre el valor de adquisicion (Sucesiones + gastos) y el precio de venta.
Tener claros estos tres impuestos y sus importes estimados antes de empezar el proceso te permite tomar decisiones informadas sobre si vender, alquilar o conservar la vivienda heredada.